Письмо Федеральной налоговой службы
№СД-35-3/12397@ от 15.09.2026

Что с НДС, если имущество продается с торгов?

Федеральная налоговая служба в связи с письмом Минфина России рассмотрела обращение Департамента муниципального имущества и земельных отношений (далее-Департамент) по вопросу применения налога на добавленную стоимость (далее-НДС) налоговым агентом, указанным в пункте 4 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), и сообщает следующее.

Как следует из обращения, во исполнение судебных решений, вынесенных в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее-УСН), Департамент проводит публичные торги по продаже объектов незавершенного строительства, заключает договоры купли-продажи от имени собственников этих объектов. В этой связи у Департамента возникает вопрос о порядке применения налоговой ставки по НДС при реализации имущества налоговым агентом, указанным в пункте 4 статьи 161 Кодекса в случае, если вышеуказанные лица освобождены от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, либо применяют налоговые ставки в размере 5 и 7 процентов.

Согласно пункту 4 статьи 161 Кодекса при реализации на территории Российской Федерации имущества, реализуемого по решению суда (за исключением реализации, предусмотренной подпунктом 15 пункта 2 статьи 146 Кодекса), налоговая база определяется исходя из цены реализуемого имущества, определяемой с учетом положений статьи 105.3 Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров). В этом случае налоговыми агентами признаются органы, организации или индивидуальные предприниматели, уполномоченные осуществлять реализацию указанного имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Кодекса налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.

В связи с изложенным в отношении имущества, реализуемого по решению суда, обязанности по исчислению и перечислению НДС в бюджет за соответствующих налогоплательщиков возложены на налоговых агентов, которыми признаются уполномоченные лица, осуществляющие реализацию указанного имущества. В этой связи уполномоченные лица исполняют обязанности налогового агента в зависимости от того, является ли собственник имущества налогоплательщиком НДС и какую ставку НДС он применяет в целях налогообложения операций по реализации товаров (работ, услуг).

На основании пунктов 3 и 4, 8 статьи 164 Кодекса при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщики, применяющие УСН, вправе производить налогообложение с применением специальных налоговых ставок в размере 5, 7 процентов либо применять общеустановленные ставки НДС в размере 22 (10) процента.

Кроме того, налогоплательщики на УСН также применяют освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, при выполнении условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 145 Кодекса (в частности, если у этих лиц сумма доходов за 2025 - 2028 годы не превысила в совокупности 20 миллионов рублей, за 2029 год - 15 миллионов рублей, за 2030 год и последующие годы - 10 миллионов рублей).

Учитывая изложенное, при реализации уполномоченным лицом имущества во исполнение судебных решений, вынесенных в отношении налогоплательщиков на УСН, в целях исполнения обязанности налогового агента в соответствии с пунктом 4 статьи 161 Кодекса уполномоченному лицу следует от собственника имущества получить в письменной форме информацию (уведомление) о применяемом им режиме налогообложения и налоговой ставке по НДС.

Так, если налогоплательщик на УСН применяет налоговую ставку в размере 5 (7) процентов либо в размере 22 (10) процента, то при реализации имущества по решению суда уполномоченное лицо на основании пункта 1 статьи 168 Кодекса, обязано предъявить к оплате покупателю этого имущества соответствующую сумму налога, исчисленную по налоговой ставке, указанной в сообщении собственника. В случае, если налогоплательщик на УСН применяет освобождение от уплаты НДС в соответствии с пунктом 1 статьи 145, то уполномоченное лицо, осуществляющее реализацию имущества по решению суда, налоговым агентом не является и, соответственно, обязанность по исчислению и уплате налога в бюджет у него отсутствует.