Письмо Министерства финансов РФ
№03-03-06/1/35958 от 29.04.2026

Как учесть расходы при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, организацией-застройщиком?

Департамент налоговой политики рассмотрел обращение и сообщает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 34615 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (далее - УСН), учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 Кодекса.

На основании пункта 11 статьи 34615 Кодекса при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в статье 251 Кодекса.

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса при определении объекта налогообложения УСН не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

К средствам целевого финансирования приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ). Расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования. Использованием по целевому назначению этих средств признается возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

Таким образом, организация-застройщик, применяющая УСН, должна вести учет расходов, которые будут возмещены за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу, до окончания строительства объектов, создание которых предусмотрено в связи с исполнением договора участия в долевом строительстве в рамках целевого строительства.

В случае перехода на общую систему налогообложения организация-застройщик, по мнению Департамента, продолжает руководствоваться соответствующими положениями подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса.

Дополнительно обращаем внимание, что статьей 18 Федерального закона № 214-ФЗ установлен перечень целей, на которые застройщик может использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору. Этот перечень является закрытым.