Письмо Министерства финансов РФ
№03-07-11/8399 от 05.02.2026

Нужно ли менять цену договора при аренде у ИП-упрощенца после того, как у него появилась обязанность платить НДС

Вопрос: Индивидуальный предприниматель является арендодателем недвижимого имущества по действующему договору аренды нежилого помещения от 14.11.2022 и дополнительному соглашению от 07.05.2024, заключенным с арендатором АО.

В п. 5.1 Договора аренды предусмотрено, что сумма арендной платы, перечисляемая арендодателю, НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения. Здесь же арендодатель подтверждал, что самостоятельно производит исчисление и уплату налогов с суммы полученного дохода по настоящему договору в соответствии с налоговым законодательством РФ.

До 01.01.2026 арендатор вносил арендную плату на расчетный счет арендодателя без учета НДС с формулировкой «НДС не облагается».

Однако в связи с изменением налогового законодательства РФ с 01.01.2026 арендодатель признан плательщиком НДС со ставкой 5 (пять) процентов, при этом продолжает применять специальный налоговый режим УСН («доходы»).

Такое обстоятельство не было предусмотрено ни договором аренды, ни дополнительным соглашением к нему и наступило в силу изменения законодательства.

Арендатор, вопреки уведомлению арендодателя, отказался начислять НДС дополнительно к цене арендной платы и в одностороннем порядке включил НДС в существующую арендную плату.

Свой отказ арендатор обосновал тем, что этот случай относится к рискам предпринимательской деятельности арендодателя, а также общим пунктом договора аренды, где указывается, что «арендодатель самостоятельно производит исчисление и уплату налогов с суммы полученного дохода по настоящему договору в соответствии с налоговым законодательством РФ».

В связи с вышеизложенным:

•  соответствует ли налоговому законодательству отказ арендатора уплачивать НДС дополнительно к действующей арендной плате;
•  вправе ли ИП применить п. 1 ст. 168 НК РФ, в котором указано общее правило о том, что если совершаемые между участниками оборота операции становятся облагаемыми вследствие изменения законодательства, то цена, по которой оплачивается исполнение договора, не включавшая НДС, должна быть увеличена на сумму этого налога;
•  как корректно учитывать такую операцию?

Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение, зарегистрированное в Минфине России 2 февраля 2026 г., и по вопросу о порядке исчисления с 1 января 2026 г. налога на добавленную стоимость арендодателем, применяющим упрощенную систему налогообложения (далее соответственно - НДС, УСН), сообщает.

Согласно положениям Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) с 1 января 2025 г. организации и индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, признаются налогоплательщиками НДС.

На основании положений пункта 1 статьи 145, пункта 1 статьи 146 и пункта 8 статьи 164 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Кодекса с 1 января 2025 г. организации и индивидуальные предприниматели, применяющие УСН и не имеющие оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС, предусмотренного статьей 145 Кодекса, вправе в порядке, установленном пунктами 8 и 9 статьи 164 Кодекса, применять налоговую ставку в размере 5 (7) процентов в отношении операций по реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения НДС в соответствии с пунктом 1 статьи 146 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 166 Кодекса сумма НДС при определении налоговой базы в соответствии со статьями 154 - 159 и 162 Кодекса исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма НДС, полученная в результате сложения сумм НДС, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз. При этом согласно пункту 1 статьи 154 Кодекса налоговая база по НДС при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Кодекса, и без включения в них НДС.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Кодекса при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщики НДС дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязаны предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму НДС.

Таким образом, налоговая база по НДС в отношении услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, реализуемых с 1 января 2026 г. арендодателем, применяющим УСН и не имеющим оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС, определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Кодекса, и без включения в них НДС. При этом сумма НДС, исчисленная арендодателем исходя из указанной налоговой базы, предъявляется к оплате арендатору дополнительно к цене (тарифу) реализуемых арендодателем услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества.

Одновременно сообщаем, что порядок определения цены (тарифа) услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, реализуемых арендатором, в том числе применяющим УСН, нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не регулируется.

Также отмечаем, что согласно пунктам 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Поэтому, учитывая, что размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, а случаи и порядок изменения арендной платы предусматриваются договором, вопросы, возникающие между сторонами договора аренды относительно увеличения стоимости арендной платы в случаях перехода арендодателя, применяющего УСН, на исчисление и уплату НДС, подлежат решению в гражданско-правовом порядке.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. № 03-02-07/2-138 направляемое письмо Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.