Письмо Министерства финансов РФ
№03-04-07/130298 от 24.12.2024

Когда можно не платить НДФЛ при продаже объединенной недвижимости?

Вопрос: Об НДФЛ с дохода от продажи объекта недвижимости, образованного при объединении объектов недвижимого имущества, полученных в дар.
Ответ: Департамент налоговой политики (далее - Департамент) в связи с письмами от 08.10.2024 и от 12.11.2024 по вопросу применения положений статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при налогообложении доходов от продажи объекта недвижимого имущества, приобретенного в собственность в результате объединения объектов недвижимого имущества, право собственности на которые получено по договору дарения, сообщает следующее.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

В частности, согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на который получено налогоплательщиком по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, составляет три года.

Согласно части 10 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, образуемые в результате объединения объектов недвижимости или перераспределения объектов недвижимости, находящихся в собственности одного лица, раздела объекта недвижимости, находящегося в собственности одного лица, выдела земельного участка в счет земельной доли на основании решения собственника земельной доли, является соответствующее заявление такого лица о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, а также документы, перечисленные в части 8 статьи 41 указанного Федерального закона.

Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости, за исключением случаев, если в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав (часть 3 статьи 41 Федерального закона № 218-ФЗ).

Исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 218-ФЗ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, то есть с момента внесения соответствующей записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного объект недвижимого имущества, образованный в результате объединения иных объектов недвижимого имущества, является вновь созданным (новым) самостоятельным объектом недвижимости, который подлежит государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав. При этом в отношении исходных объектов недвижимости, из которых образован вновь созданный (новый) объект недвижимости, осуществляются снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав.

Срок владения таким новым объектом недвижимого имущества исчисляется с даты возникновения на него права собственности в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом, по мнению Департамента, для случаев получения права собственности на объект недвижимого имущества в результате объединения объектов недвижимого имущества, право собственности на которые получено по договору дарения, положение подпункта 1 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса не применяется, так как право собственности на новый объект недвижимого имущества получено не в результате дарения, а в результате действий собственника с ранее полученными в дар объектами недвижимого имущества. В данном случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества в отношении такого нового объекта недвижимости составляет пять лет.

В случае нахождения нового объекта недвижимого имущества в собственности налогоплательщика менее пяти лет доходы от его продажи подлежат налогообложению в установленном порядке.

Одновременно для учета в работе Департамент направляет письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 23.10.2024 № 13-01025/24, содержащее позицию Росреестра по вопросу даты возникновения права собственности на объект недвижимого имущества, образованный в результате объединения иных объектов недвижимого имущества.