Письмо Министерства финансов РФ
№03-04-05/107571 от 29.12.2021

Об НДФЛ и УСН при продаже недвижимости, использовавшейся в предпринимательской деятельности, и сроке владения недвижимостью в целях НДФЛ, если сделка по ее отчуждению признана недействительной

Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 09.11.2021 и по вопросу налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее. 

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению. 

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. 

Согласно пункту 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса. 

Учитывая изложенное, в случае продажи объекта недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более, полученный от его продажи доход освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц. 

Если условия, установленные пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса и пунктом 2 статьи 217.1 Кодекса, не выполняются, то доход от продажи объекта недвижимого имущества подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке. 

Одновременно сообщаем, что абзацем четвертым пункта 17.1 статьи 217 Кодекса установлено, что положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. 

В этой связи, если нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его продажи не освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц независимо от срока владения таким нежилым помещением. 

Дополнительно информируем, что на основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

В этой связи минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом для целей обложения налогом на доходы физических лиц исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на указанный объект после расторжения, в частности, договора купли-продажи. 

Вместе с тем пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При этом на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. 

Учитывая изложенное, в случае если решением суда сделка по отчуждению недвижимого имущества признана недействительной и применены последствия ее недействительности, то минимальный предельный срок владения таким недвижимым имуществом для целей налогообложения исчисляется с даты первичной государственной регистрации на него права собственности. 

Одновременно сообщаем, что в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.