Письмо Федеральной налоговой службы
№СД-36-3/7091@ от 18.08.2026

Как учесть в целях налога на прибыль организаций доходы застройщика в рамках долевого строительства и определении им финансового результата?

Федеральная налоговая служба в связи с поступающими обращениями налогоплательщиков и территориальных налоговых органов по вопросу учета в целях налога на прибыль организаций доходов (расходов) застройщика в рамках долевого строительства и определении им финансового результата сообщает следующее.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Порядок налогообложения доходов и расходов организации - застройщика, полученных и понесенных за счет средств дольщиков, урегулирован положениями Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования.

В соответствии с пунктом 17 статьи 270 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются расходы в виде стоимости имущества, переданного в рамках целевого финансирования в соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса. К средствам целевого финансирования в целях главы 25 Кодекса приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Возмещение за счет указанных средств расходов застройщика на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве, в целях главы 25 Кодекса признается использованием данных средств по целевому назначению (подпункт 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса).

На налогоплательщиков, получивших средства целевого финансирования, возложена обязанность по ведению раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в качестве целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения (абзац первый подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса).

В свою очередь, доходы в виде использованных средств не по целевому назначению признаются внереализационными доходами и учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций (пункт 14 статьи 250 Кодекса). В этой связи финансовый результат организации - застройщика (экономия) определяется как разница между величиной денежных средств, полученных организацией - застройщиком по договорам участия в долевом строительстве, и ее затратами по передаваемому объекту долевого строительства, осуществленными на выполнение обязательств по таким договорам участия в долевом строительстве.

Следует отметить, что если по завершении долевого строительства у организации - застройщика имеются объекты, не подлежащие передаче участникам долевого строительства, то затраты на их создание не учитываются при определении финансового результата.

Вместе с тем, само наличие таких объектов у организации - застройщика не влечет образования дохода в виде безвозмездно полученного имущества, подлежащего налогообложению налогом на прибыль организаций.

При этом доходы от последующей реализации объектов, не подлежащих передаче участникам долевого строительства, а также расходы на их создание, учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций в общеустановленном порядке.

Доведите настоящее письмо до нижестоящих налоговых органов и налогоплательщиков.