Письмо Министерства финансов РФ
№03-07-11/62429 от 04.07.2024

Об НДС и налоге на прибыль с сумм возмещения, получаемых в связи с изъятием объектов недвижимости для государственных нужд

Вопрос: Каков порядок налогообложения сумм возмещения, получаемого банком в связи с изъятием объектов недвижимости для государственных нужд?

В соответствии с Постановлением Правительства города о комплексном развитии территории нежилой застройки города принадлежащие банку на праве собственности земельный участок и расположенные на нем здания в городе (далее - Объекты недвижимости банка) включены в перечень объектов, подлежащих сносу или реконструкции.

Во исполнение указанного Постановления в целях реализации комплексного развития территории нежилой застройки для государственных нужд по Распоряжению Правительства города Объекты недвижимости банка подлежат изъятию у банка. В Распоряжении установлено, что возмещение правообладателю стоимости изымаемых объектов недвижимости и убытков, причиненных изъятием (далее - Возмещение), осуществляется за счет собственных средств коммерческой организации, подавшей ходатайство об изъятии (далее - Девелопер).

В порядке, предусмотренном ст. 56.10 Земельного кодекса РФ, банку предложено заключить трехстороннее соглашение с Департаментом городского имущества и Девелопером об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд в целях комплексного развития территории (далее - Соглашение). По условиям Соглашения сумма Возмещения указана без НДС; после выплаты Возмещения к Девелоперу от Банка переходят права собственности на здания и сооружения, расположенные на изымаемых земельных участках; земельные участки переходят в собственность города.

В соответствии с положениями ст. 56.10 Земельного кодекса РФ за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества подлежит выплате Возмещение в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в п. п. 1 и 2 ст. 56.4 ЗК РФ, за счет средств указанной организации. Размер и порядок выплаты компенсации устанавливается вышеуказанным трехсторонним Соглашением, а в случае недостижения согласия - в судебном порядке.

Подпунктом 2 п. 1 ст. 162 НК РФ предусмотрено, что в налоговую базу по НДС включаются полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг).

По мнению банка, возмещение собственнику стоимости изъятого для государственных нужд имущества и убытков, причиненных изъятием, не связано с реализацией товаров (работ, услуг), является установленным законодательством гарантированным способом возмещения ущерба собственнику, причиненного в результате изъятия имущества.

Также банк считает, что возмещение за изъятие недвижимого имущества компенсирует утрату имущества и не образует для налогоплательщика экономическую выгоду и, следовательно, не является доходом для целей налогообложения.

Такой же вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23 июня 2009 г. № 2019/09, где Суд указал, что взимание с собственника земельного участка, изъятого для государственных нужд, налога на прибыль с суммы Возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев.

Облагается ли НДС сумма возмещения собственнику стоимости изъятого для государственных нужд имущества и убытков, причиненных изъятием, установленная трехсторонним соглашением об изъятии по ходатайству организации в порядке, предусмотренном ст. 56.10 ЗК РФ?

Облагается ли НДС сумма возмещения стоимости изъятого для государственных нужд имущества и убытков, причиненных изъятием, установленная по решению суда (в случае недостижения согласия о цене в порядке, предусмотренном ст. 56.10 ЗК РФ)?

Включается ли в налоговую базу по налогу на прибыль сумма возмещения стоимости изъятого для государственных нужд имущества и убытков, причиненных изъятием, полученного собственником в соответствии с соглашением об изъятии в порядке, предусмотренном ст. 56.10 ЗК РФ, в случае если стоимость возмещения в Соглашении соответствует рыночной стоимости имущества и убытков, определенной независимым оценщиком, или превышает ее?

Включаются ли в налоговую базу по налогу на прибыль расходы в виде остаточной стоимости (по данным налогового учета) имущества, изъятого для государственных нужд в соответствии с соглашением об изъятии в порядке, предусмотренном ст. 56.10 ЗК РФ?

Ответ: В связи с обращением, зарегистрированным в Минфине России 8 мая 2024 г., по вопросам применения налога на добавленную стоимость и налога на прибыль организаций в отношении получаемых организацией, являющейся правообладателем объектов недвижимости (здание, земельный участок), сумм возмещения при изъятии этих объектов для целей комплексного развития территорий, в том числе инвестором, Департамент налоговой политики сообщает, что решение поставленных в обращении вопросов предполагает проведение анализа соглашения, на основании которого организация получает указанные суммы, либо решения суда, которым установлены суммы такого возмещения.

В то же время согласно пункту 11.8 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 14 сентября 2018 г. № 194н, в Минфине России не рассматриваются по существу обращения организаций по проведению экспертиз договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

В связи с этим рассмотреть вышеуказанное обращение по существу не представляется возможным.

Одновременно сообщаем, что согласно пункту 1 статьи 146 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 162 Кодекса предусмотрено, что в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость включаются полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг).

В случае если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), суммы таких денежных средств в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются.

Также отмечаем, что в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Кодекса операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Что касается налога на прибыль организаций, то согласно пункту 1 статьи 249 главы 25 «Налог на прибыль организаций» Кодекса в целях главы 25 Кодекса доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

При этом в силу пункта 3 статьи 38 Кодекса товаром для целей Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Таким образом, изъятое для государственных или муниципальных нужд имущество налогоплательщика, то есть передача организацией на возмездной основе (за компенсацию) права собственности на имущество, признается реализацией, а сумма компенсации - доходом от реализации.

Налоговая база при реализации имущества налогоплательщика определяется с применением норм статьи 268 Кодекса.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. № 03-02-07/2-138 направляемое письмо Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.