Письмо Министерства финансов РФ
№03-03-06/3/21739 от 18.03.2026

Как застройщику учесть доход при использовании эскроу-счетов?

Департамент налоговой политики (далее - Департамент) рассмотрел обращение и сообщает следующее.

Из обращения следует, что Ассоциация не согласна с позицией УФНС России относительно даты определения финансового результата застройщика и квалификации нереализованных на дату ввода в эксплуатацию объектов, расходы на строительство которых полностью возмещены за счет средств дольщиков, аккумулированных на счетах эскроу, в качестве безвозмездно полученного имущества.

Вместе с тем поставленные вопросы связаны с конкретными обстоятельствами, установленными территориальными налоговыми органами в ходе контрольных мероприятий, отраженными в актах камеральных налоговых проверок.

В соответствии с пунктом 7 статьи 101 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по результатам рассмотрения материалов налоговой проверки руководитель (заместитель руководителя) налогового органа выносит решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения либо об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.

Таким образом, по результатам рассмотрения материалов налоговых проверок налоговыми органами будет дана всесторонняя оценка доводов налогоплательщиков, имеющимся документам и фактическим обстоятельствам.

В случае несогласия с решением налогового органа, вынесенным по результатам рассмотрения материалов налоговой проверки, оно может быть обжаловано налогоплательщиком в вышестоящий налоговый орган и (или) в суд в порядке, предусмотренном главой 19 «Порядок обжалования актов налоговых органов и действий или бездействия их должностных лиц» Кодекса и соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации.

Что касается порядка учета доходов и расходов организации - застройщика, полученных и понесенных за счет средств дольщиков отмечаем.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом к средствам целевого финансирования в целях главы 25 Кодекса приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

Возмещение за счет указанных средств расходов застройщика на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве, в целях главы 25 Кодекса признается использованием данных средств по целевому назначению.

Следует также отметить, что статьей 18 Федерального закона № 214-ФЗ установлен перечень целей, на которые застройщик может использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору. Этот перечень является закрытым.

Учитывая изложенное, доходы в виде средств, размещенных на счетах эскроу, а также расходы, произведенные за счет указанных средств и соответствующие перечню Федерального закона № 214-ФЗ, в целях налогообложения прибыли организаций не учитываются.

В свою очередь, при использовании застройщиком целевых средств, соответствующих положениям подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса, может возникнуть налогооблагаемый доход в размере неиспользованных целевых средств и не возвращенных дольщикам (финансовый результат застройщика).

Дополнительно сообщаем, что иные доходы и расходы, полученные и понесенные организацией-застройщиком при долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций в общеустановленном порядке в зависимости от квалификации этих доходов и расходов.