Письмо Министерства финансов РФ
№03-07-11/103084 от 24.10.2025

Порядок восстановления НДС по недвижимости при применении «правила 5%»

Вопрос: Согласно п. 1 ст. 171.1 Налогового кодекса РФ суммы налога, принятые налогоплательщиком к вычету в отношении приобретенных или построенных объектов основных средств в порядке, предусмотренном настоящей главой, подлежат восстановлению в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно п. 3 указанной статьи восстановление сумм налога, принятых налогоплательщиком к вычету в отношении приобретенных или построенных объектов основных средств, в соответствии с настоящей статьей производится в случае, если такие объекты основных средств в дальнейшем используются этим налогоплательщиком для осуществления операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ (не облагаемых НДС операций - примечание), за исключением объектов ОС, которые полностью самортизированы или с момента ввода которых в эксплуатацию у такого налогоплательщика прошло не менее 15 лет.

Согласно абз. 4 п. 4 ст. 170 НК РФ суммы налога, предъявленные продавцами товаров (работ, услуг), имущественных прав налогоплательщикам, осуществляющим как облагаемые налогом, так и освобождаемые от налогообложения операции, принимаются к вычету либо учитываются в их стоимости в той пропорции, в которой они используются для производства и (или) реализации ТРУ, имущественных прав, операции по реализации которых подлежат налогообложению (освобождены от налогообложения), - по ТРУ, в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, используемым для осуществления как облагаемых налогом, так и не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения) операций, в порядке, установленном принятой налогоплательщиком учетной политикой для целей налогообложения, и с учетом особенностей, установленных п. 4.1 настоящей статьи.

Налогоплательщик вправе не применять положения абз. 4 п. 4 ст. 170 НК РФ к тем налоговым периодам, в которых доля совокупных расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых не подлежат налогообложению, не превышает 5% общей величины совокупных расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав (правило 5%).

Обязана ли организация восстанавливать НДС по объектам недвижимости (ст. 171.1 НК РФ), если она применяет правило 5% и не ведет раздельный учет основных средств, участвующих как в облагаемых, так и не облагаемых НДС (смешанных) операциях?

Ответ: В связи с обращением, зарегистрированным в Минфине России 27 августа 2025 г., по вопросу о восстановлении сумм налога на добавленную стоимость, принятых к вычету по основным средствам, относящимся к объектам недвижимости, Департамент налоговой политики сообщает.

На основании абзаца четвертого пункта 4 статьи 170 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), в случае если приобретенные налогоплательщиком товары (работы, услуги), в том числе основные средства и нематериальные активы, имущественные права, одновременно используются им для осуществления операций, как облагаемых налогом на добавленную стоимость, так и не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения), суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные продавцами таких товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, имущественных прав, принимаются к вычету либо учитываются в их стоимости в той пропорции, в которой они используются для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых подлежат налогообложению (освобождены от налогообложения), в порядке, установленном принятой налогоплательщиком учетной политикой для целей налогообложения, и с учетом особенностей, установленных пунктом 4.1 статьи 170 Кодекса.

При этом налогоплательщик обязан вести раздельный учет сумм налога по приобретенным товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, используемым для осуществления как облагаемых налогом, так и не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения) операций.

Согласно абзацу седьмому пункта 4 статьи 170 Кодекса налогоплательщик имеет право не применять положения абзаца четвертого пункта 4 статьи 170 Кодекса о ведении раздельного учета к тем налоговым периодам, в которых доля совокупных расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых не подлежат налогообложению, не превышает 5 процентов общей величины совокупных расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав. При этом указанные в абзаце четвертом пункта 4 статьи 170 Кодекса суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные таким налогоплательщикам продавцами товаров (работ, услуг), имущественных прав в указанном налоговом периоде, подлежат вычету в соответствии с порядком, предусмотренным статьей 172 Кодекса.

В то же время статьей 171.1 Кодекса установлен особый порядок восстановления сумм налога на добавленную стоимость, принятых налогоплательщиком к вычету по объектам основных средств, относящимся к объектам недвижимости (за исключением космических объектов).

Так, пунктом 3 статьи 171.1 Кодекса установлена обязанность налогоплательщиков восстанавливать суммы НДС, принятые налогоплательщиком к вычету по объектам недвижимости (объектам основных средств), в случае дальнейшего использования объектов недвижимости для осуществления операций, не облагаемых НДС, за исключением данных объектов основных средств, которые полностью самортизированы или с момента ввода которых в эксплуатацию у такого налогоплательщика прошло не менее 15 лет.

Согласно пункту 4 статьи 171.1 Кодекса налогоплательщик обязан отражать восстановленную сумму НДС в налоговой декларации, представляемой в налоговые органы по месту своего учета за последний налоговый период каждого календарного года из десяти лет начиная с года, в котором наступил момент, указанный пункте 4 статьи 259 главы 25 «Налог на прибыль организаций» Кодекса.

Таким образом, восстановление сумм налога на добавленную стоимость по основным средствам, относящимся к объектам недвижимости, в дальнейшем используемым для операций по производству и (или) реализации товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения), производится независимо от размера доли совокупных расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг), операции по реализации которых не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения).

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. № 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.