Письмо Министерства финансов РФ
№03-07-11/63545 от 30.06.2025

Как в 2025 году арендодателям на УСН исчислять НДС?

Вопрос: Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) в рамках осуществления торговой деятельности заключает договоры аренды нежилых помещений в целях размещения магазинов.

Так, между ООО (Арендатор) и Арендодателем заключен договор аренды, по которому арендная плата составляет фиксированную сумму, НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения (далее - УСН).

В ходе исполнения обязательств по заключенному договору аренды Арендодатель уведомил ООО как Арендатора о том, что Арендодатель, являясь налогоплательщиком, применяющим упрощенную систему налогообложения, с 1 января 2025 года становится плательщиком НДС с применением пониженной ставки в размере 5%, поскольку в 2024 году выручка превысила допустимый лимит, установленный Федеральным законом от 12 июля 2024 года № 176-ФЗ, на основании чего арендная плата будет исчисляться в формате: постоянная арендная плата в фиксированном размере, кроме того НДС 5%.

В целях недопущения нарушений налогового законодательства Российской Федерации, ООО просит дать разъяснения относительно правомерности действий Арендодателя в части установления размера арендной платы в виде постоянной арендной платы в фиксированном размере, сверх нее НДС 5%.

Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение, и по вопросу о порядке исчисления с 1 января 2025 г. налога на добавленную стоимость арендодателем, применяющим упрощенную систему налогообложения (далее соответственно - НДС, УСН), сообщает.

Согласно положениям Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) с 1 января 2025 г. организации и индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, признаются налогоплательщиками НДС.

На основании положений пункта 1 статьи 145, пункта 1 статьи 146 и пункта 8 статьи 164 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Кодекса с 1 января 2025 г. организации и индивидуальные предприниматели, применяющие УСН и не имеющие оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС, предусмотренного статьей 145 Кодекса, вправе в порядке, установленном пунктами 8 и 9 статьи 164 Кодекса, применять налоговую ставку в размере 5 (7) процентов в отношении операций по реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения НДС в соответствии с пунктом 1 статьи 146 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 166 Кодекса сумма НДС при определении налоговой базы в соответствии со статьями 154-159 и 162 Кодекса исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма НДС, полученная в результате сложения сумм НДС, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз. При этом согласно пункту 1 статьи 154 Кодекса налоговая база по НДС при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Кодекса, и без включения в них НДС.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Кодекса при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщики НДС дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязаны предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму НДС.

Таким образом, налоговая база по НДС в отношении услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, реализуемых с 1 января 2025 г. арендодателем, применяющим УСН и не имеющим оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС, определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Кодекса, и без включения в них НДС. При этом сумма НДС, исчисленная арендодателем исходя из указанной налоговой базы, предъявляется к оплате арендатору дополнительно к цене (тарифу) реализуемых арендодателем услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества.

Одновременно сообщаем, что порядок определения цены (тарифа) услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, реализуемых арендатором, в том числе применяющим УСН, нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не регулируется.

Также отмечаем, что согласно пунктам 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В связи с этим изменение (пересмотр) цены договора возможно только в случаях и на условиях, предусмотренных договором. При этом вопрос об изменении цены (стоимости) договора в случае изменения режима и (или) условий налогообложения законодательством Российской Федерации о налогах и сборах не регулируется.

Также законодательство Российской Федерации о налогах и сборах не предоставляет налоговым и финансовым органам права вмешиваться в хозяйственные взаимоотношения между двумя равноправными хозяйствующими субъектами, учитывая принцип свободы договора и невмешательства органов государственной власти в гражданско-правовые отношения сторон договора.

Поэтому, учитывая, что размер, условия и сроки внесения арендной платы оплаты определяются договором аренды, а случаи и порядок изменения арендной платы предусматриваются договором, вопросы, возникающие между сторонами договора аренды относительно увеличения стоимости арендной платы в случаях перехода арендодателя, применяющего УСН, на исчисление и уплату НДС, подлежат решению в гражданско-правовом порядке.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. № 03-02-07/2-138 направляемое письмо Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.