Письмо Министерства финансов РФ
№03-07-07/103087 от 24.10.2025

Право застройщика на освобождение от НДС при приобретении физлицами машино-мест для личного использования, если разрешение на строительство получено до 01.01.2024

Вопрос: В собственности застройщика находится земельный участок с видом разрешенного использования (далее ВРИ): многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код - 2.6). При данном ВРИ на земельном участке возможны:

•  размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше;
•  благоустройство и озеленение придомовых территорий;
•  обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок и площадок для отдыха;
•  размещение подземных гаражей и автостоянок;
•  размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома.

Размещение производственных объектов на данном участке (ВРИ код 2.6) не предусмотрено законодательством.

В 2022 г. исходя из ВРИ застройщиком получены разрешения на строительство на вышеупомянутом участке комплекса из четырех многоквартирных домов (далее МКД) и отдельно стоящей многоуровневой автопарковки, входящей в разрешение на строительство одного из домов, с целью обеспечения жителей комплекса парковочными местами исходя из требований к минимально допустимому уровню обеспеченности парковками для размещения индивидуальных легковых автомобилей на территории земельного участка проектируемого жилого дома (жилого комплекса) (норматив градостроительного проектирования).

Характеристики объекта строительства (МКД + автостоянка) из проектной документации:

«- 3. (в) Сведения о функциональном назначении объекта капитального строительства, состав и характеристика производства, номенклатура выпускаемой продукции (работ, услуг):

Проектируемый объект является жилым многоквартирным домом переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже и наземной открытой автостоянкой со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже.

- 5. (д) Данные о проектной мощности объекта капитального строительства - для объектов производственного назначения:

Проектируемый объект непроизводственного назначения».

В соответствии с пп. 23.1 п. 3 ст 149 НК РФ (редакцией, действовавшей до 25.12.2023) не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации «услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг);

(абзац введен Федеральным законом от 19.07.2011 № 245-ФЗ)

(пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ введен Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ)».

В соответствии с правовой позицией судов понятия «объект» и «объект долевого строительства» имеют различное значение.

Согласно правовой позиции судов под объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости (в том числе многоквартирный дом в целом), и данный термин отличается от более узкого термина «объект долевого строительства», под которым понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество, входящее в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (отдельная квартира, нежилое помещение). При этом судами отмечается, что определения понятия «объект производственного назначения» Кодекс не содержит. Законодатель указал лишь характеризующий критерий, обусловленный предназначением таких объектов, - использование их в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг. К объектам производственного назначения относятся именно объекты в вышеуказанном смысле, а многоквартирный дом (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений.

Данные выводы поддержаны Определениями Верховного Суда Российской Федерации от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410, от 22.07.2016 № 306-КГ16-4710, а также от 06.04.2017 № 308-КГ17-2206.

Учитывая вышеуказанную позицию судов, услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком участнику долевого строительства объекта по договору участия в долевом строительстве в виде нежилых помещений в многоквартирном доме, не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость на основании вышеуказанного пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Кодекса.

Распространяется ли аналогичная позиция освобождения от НДС услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком участнику долевого строительства (физическому или юридическому лицу) объекта по договору участия в долевом строительстве в виде нежилых помещений (не парковочных мест, которые в дальнейшем могут быть использованы приобретателями в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг), а также парковочных мест в отдельно стоящем здании автостоянки, которое как здание в целом не является объектом производственного назначения в соответствии с проектной документацией (разрешение на строительство получено до 01.01.2024 и является единым с одним из МКД жилого комплекса), построенным с привлечением генерального подрядчика в целях удовлетворения жителей комплекса в парковочных местах в соответствии с нормативом градостроительного проектирования к минимально допустимому уровню обеспеченности парковками для размещения индивидуальных легковых автомобилей на территории земельного участка проектируемого жилого дома (жилого комплекса) с ВРИ - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код - 2.6)?

Ответ: В связи с обращением, зарегистрированным в Минфине России 26 августа 2025 г., по вопросу применения застройщиком освобождения от налогообложения налогом на добавленную стоимость (далее - НДС) Департамент налоговой политики сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России от 14 сентября 2018 г. № 194н, обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Минфине России не рассматриваются и консультационные услуги не оказываются.

Одновременно отмечаем, что согласно пункту 30 статьи 13 Федерального закона от 31 июля 2023 г. № 389-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о приостановлении действия абзаца второго пункта 1 статьи 78 части первой Налогового кодекса Российской Федерации» в отношении услуг застройщика, оказываемых на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), при строительстве объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено в установленном порядке до 1 января 2024 г., применяются положения подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в редакции, действовавшей до 1 января 2024 г.

Подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса в редакции, действовавшей до 1 января 2024 г., предусмотрено, что от обложения НДС освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). При этом к объектам производственного назначения в целях данного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Согласно статье 2 Федерального закона № 214-ФЗ объектами долевого строительства являются в том числе машино-места.

Таким образом, если застройщиком разрешение на строительство объектов недвижимости получено в установленном порядке до 1 января 2024 г. и объекты долевого строительства в виде машино-мест, не являясь объектами производственного назначения, приобретаются физическими лицами для личного (индивидуального или семейного) использования, то услуги застройщика, оказываемые при строительстве машино-мест, подлежащих передаче физическим лицам на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, освобождаются от обложения НДС.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. № 03-02-07/2-138 направляемое письмо Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.