Письмо Министерства финансов РФ
№03-07-11/65084 от 04.07.2025

Как определить налоговую базу по НДС в отношении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, выполняемых (оказываемых) управляющей организацией?

Вопрос: Организация является управляющей организацией, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирными домами (далее по тексту - МКД). С 01.01.2025 в соответствии с ч. 1 ст. 145 НК РФ организация стала плательщиком НДС по ставке 5%.

Как указано в ч. 1 ст. 154 НК РФ, налоговая база по НДС при реализации работ (услуг) определяется как стоимость этих работ (услуг) без включения суммы налога.

Моментом определения налоговой базы по НДС согласно ч. 1 ст. 167 НК РФ является наиболее ранняя из дат - день отгрузки работ (услуг) или день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего выполнения работ (услуг).

Управляющие организации в отношении собственников помещений в МКД выполняют (оказывают) работы (услуги) по содержанию общего имущества МКД и текущему ремонту МКД. Указанные работы входят в размер платы за содержание жилого помещения в МКД, который устанавливается общим собранием собственников помещений на срок не менее одного года (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Согласно п. 35 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, утвержденный размер платы за содержание жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному перечню работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества.

В свою очередь, в перечне работ (услуг) указываются работы (услуги), которые управляющая организация обязуется выполнять в течение срока действия перечня (год).

Размер платы за содержание жилого помещения в МКД выставляется собственникам помещений равными долями по 1/12 от общей стоимости работ (услуг), указанных в перечне.

Приемка работ собственниками помещений как заказчиками осуществляется путем подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр. В указанном акте указывается период, в котором выполнялись работы, и стоимость выполненных работ (оказанных услуг).

В результате ежемесячно возникает ситуация, когда размер начисленной собственникам в платежном документе стоимости работ по содержанию жилого помещения по 1/12 не совпадает со стоимостью фактически выполненных управляющей организацией и принятых собственниками по акту работ (услуг) за тот же период.

К примеру, в январе 2025 г. управляющая организация начисляет собственникам помещений 1/12 от стоимости работ (услуг) по подготовке к отопительному сезону, которые будут выполняться только в августе 2025 г. В акте выполненных работ за январь 2025 г. работы (услуги) по подготовке к отопительному сезону отражены быть не могут в силу их невыполнения.

Соответственно, согласно ч. 1 ст. 167 НК РФ момент отгрузки (оказания) услуг по подготовке к отопительному сезону возникает только в августе 2025 г., а все начисления по данной работе с января 2025 г. по август 2025 г. не должны формировать налогооблагаемую базу по НДС.

В какой момент определяется налогооблагаемая база по НДС в отношении работ (услуг) по содержанию жилого помещения, оказываемых управляющей организацией, - в момент выставления стоимости работ (услуг) в платежном документе (квитанции) или в момент фактического оказания услуг в виде подписания акта выполненных работ с собственниками помещений?

Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение, зарегистрированное в Минфине России 13 мая 2025 г., и по вопросу о моменте определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении подлежащих налогообложению этим налогом работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, реализуемых организацией, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирными домами (далее - управляющая организация), рекомендуем руководствоваться следующим.

Подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость, если иное не предусмотрено пунктами 3, 7 - 11, 13 - 15 данной статьи, является наиболее ранняя из следующих дат:

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Поэтому в случае, если оплата работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме производится собственниками помещений равномерно в течение календарного года, денежные средства (плата), полученные управляющей организацией в части, не являющейся оплатой работ (услуг), фактически выполненных (оказанных) управляющей организацией в предыдущих налоговых периодах, включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 167 Кодекса.

В соответствии с подпунктом 14 статьи 167 Кодекса в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты, частичной оплаты предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), то на день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) в счет поступившей ранее оплаты, частичной оплаты также возникает момент определения налоговой базы. При этом на основании пункта 8 статьи 171 и пункта 6 статьи 172 Кодекса сумма налога на добавленную стоимость, исчисленная с частичной оплаты, подлежит вычету после даты фактического выполнения работ (оказания услуг) в размере, не превышающем суммы налога, исчисленной со стоимости работ (услуг), фактически выполненных (оказанных) управляющей организацией в последующих налоговых периодах.

Согласно пункту 1 статьи 154 Кодекса при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Таким образом, при выполнении работ (оказании услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется управляющей организацией исходя из стоимости данных работ (услуг), выполняемых (оказываемых) фактически в каждом конкретном налоговом периоде, а денежные средства (плата), полученные налогоплательщиком в части, не являющейся оплатой работ (услуг), фактически выполненных (оказанных) управляющей организацией в предыдущих налоговых периодах, включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 167 Кодекса.

Также обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 3 статьи 162 Кодекса в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются денежные средства, полученные управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

При этом освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость ремонтных работ, оплачиваемых за счет средств данного резерва, Кодексом не предусмотрено.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. № 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.