Письмо Федеральной налоговой службы
№БС-19-11/146@ от 28.06.2022

Об НДФЛ при продаже квартиры, полученной по ДДУ обманутым дольщиком

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу разъяснения положений законодательства Российской Федерации и сообщает следующее.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 и пункту 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

На основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.

В то же время абзацем четвертым пункта 2 статьи 217.1 Кодекса установлено, что в целях статьи 217.1 Кодекса в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком, в частности, по договору участия в долевом строительстве, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с указанным договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.

Таким образом, минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости.

Указанные положения абзаца четвертого пункта 2 статьи 217.1 Кодекса применяются к жилому помещению, непосредственно переданному налогоплательщику и указанному в соответствующем договоре участия в долевом строительстве. При этом данные положения статьи 217.1 Кодекса не распространяются на объект недвижимого имущества, полученного взамен такого жилого помещения.

Аналогичная позиция изложена в письме Министерства финансов Российской Федерации от 27.04.2022 N БС-4-11/5168@, доведенное ФНС России до территориальных налоговых органов.

Согласно сведениям, содержащимся в рассматриваемом обращении, а также представленным УФНС России, с учетом положений статьи 5.2 Областного закона от 30.07.2013 N 1145-ЗС "О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области" (далее - Закон N 1145-ЗС), распоряжением Губернатора Ростовской области от 15.10.2018 N 234 "О признании масштабного инвестиционного проекта соответствующим критериям, установленным Областным законом от 25.02.2015 N 312-ЗС и о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов", пунктом 4.2 Договора участия в долевом строительстве от 12.11.2018 N 384-ОД предусмотрено, что оплату цены договора за участников долевого строительства оплачивает ООО, именуемое "Инвестор", путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика.

Как следует из статьи 5.2 Закона N 1145-ЗС, обеспечение прав пострадавших участников долевого строительства на жилые помещения может осуществляться инвестором посредством полного или частичного освобождения пострадавшего участника долевого строительства от оплаты жилого помещения в ином строящемся или введенном в эксплуатацию многоквартирном доме по договору, заключаемому инвестором с пострадавшим участником долевого строительства.

Таким образом, полная оплата стоимости рассматриваемого объекта недвижимого имущества произведена в 2018 году.

В связи с тем, что минимальный предельный срок владения проданным объектом недвижимого имущества составляет менее пять лет (указанное имущество продано в 2021 году), у налогоплательщика возникает доход, подлежащий декларированию в общеустановленном порядке.