Письмо Министерства финансов РФ
№ 03-04-05/68492 от 30.12.2014

НДФЛ: доход, полученный при продаже квартиры, приобретенной по договору с ЖСК

Вопрос:

Во избежание неправильного применения пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ прошу подтвердить право на освобождение от уплаты налога с продажи квартиры. В соответствии с пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 129 Жилищного кодекса РФ, член ЖСК приобретает право собственности на жилое помещение в случае полной выплаты паевого взноса. 1 ноября 2010 года мною по договору купли-продажи был приобретен полностью выплаченный пай в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Справка о приеме в члены ЖСК выдана 16 июля 2011 года. Акт приема-передачи квартиры подписан 21 мая 2013 года. Свидетельство о государственной регистрации права выдано 23 июля 2013 года. Квартира продана 16 июля 2014 года с прекращением права собственности 28 июля 2014 года (дата регистрации перехода права). Таким образом, с момента приобретения полностью выкупленного пая ЖСК (01.11.2010), а также момента принятия в члены ЖСК (16.07.2011) и датой продажей квартиры (28.07.2014) прошло более 3 лет.

Учитывая изложенное, освобождаюсь ли я от уплаты налога с продажи квартиры в соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ с учётом положений пункта 4 статьи 218 ГК РФ и пункта 1 статьи 129 ЖК РФ?

Ответ:

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи квартиры, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса РФ (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что налогоплательщиком приобретена квартира по договору с жилищно-строительным кооперативом. Паевой взнос был полностью выплачен в 2010 году. Акт приема-передачи квартиры подписан в 2013 году, в котором получено и свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. В 2014 году квартира продана.

Пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ установлено, в частности, что член жилищно-строительного кооператива, имеющий право на паенакопления, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество.

Таким образом, для приобретения членом жилищно-строительного кооператива права собственности на жилое помещение должны быть соблюдены два условия: кооператив должен передать помещение члену кооператива (то есть помещение должно фактически существовать) и член кооператива должен полностью внести паевой взнос.

Документом, подтверждающим передачу члену кооператива квартиры, является акт приема-передачи квартиры, оформленный в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Таким образом, от обложения налогом на доходы физических лиц на основании пункта 17.1 статьи 217 Кодекса освобождается доход, полученный при продаже налогоплательщиком квартиры, приобретенной по договору с жилищно-строительным кооперативом, только в случае, если такая квартира находилась в собственности налогоплательщика более трех лет, начиная с даты, когда были соблюдены оба вышеуказанных условия.

В случае если квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет с указанной даты, доход от ее продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц на общих основаниях. При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, предусмотренными статьей 220 Кодекса.