Письмо Министерства финансов РФ
№03-03-06/2/100 от 07.09.2012
Налог на прибыль: определение налоговой базы при реализации недвижимости
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики <...> по вопросу о порядке налогообложения прибыли организаций при совершении операций с недвижимым имуществом сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ(далее - НК РФ) амортизируемым имуществом в целях главы 25 НК РФ признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено гл. 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей.
В соответствии с пунктом 4 статьи 259 НК РФ начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.
Начисление амортизации в налоговом учете осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 256 - 259.3 НК РФ.
При принятии к налоговому учету недвижимости в качестве амортизируемого имущества налогообложение операций с указанным имуществом осуществляется в порядке, предусмотренном НК РФ для операций с амортизируемым имуществом.
При этом в случае приостановки использования объекта основных средств в деятельности, направленной на получение дохода, указанный объект продолжает учитываться в налоговом учете в качестве амортизируемого имущества.
Учитывая изложенное, при реализации амортизируемого имущества, выведенного из эксплуатации в связи с принятием решения о его продаже, налоговая база по налогу на прибыль организаций определяется в порядке, предусмотренном подпунктом 1 пунктами 1 и 3 статьи 268 НК РФ.
По вопросу о дате определения налоговой базы по операции реализации недвижимого имущества сообщаем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 271 НК РФ доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления).
Пунктом 3 статьи 271 НК РФ для доходов от реализации, если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.
Таким образом, по мнению департамента, у организации - продавца недвижимого имущества налоговая база по операции реализации недвижимого имущества определяется на дату исполнения обязательств продавца по передаче недвижимого имущества покупателю по передаточному акту, вне зависимости от даты государственной регистрации перехода права собственности.
Одновременно сообщаем, что настоящее письмо департамента не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не является нормативным правовым актом и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
О налогообложении прибыли при совершении операций с имуществом
Опубликованное письмо Минфина России посвящено порядку и дате определения налоговой базы по налогу на прибыль организаций при реализации амортизируемого имущества, выведенного из эксплуатации в связи с принятием решения о его продаже.
Порядок определения налоговой базы
Как указано в комментируемом письме, при реализации имущества, выведенного из эксплуатации в связи с принятием решения о его продаже, налоговая база по налогу на прибыль организаций устанавливается в определенном порядке. Он предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 и пунктом 3 статьи 268 Налогового кодекса.
Так при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 кодекса.
Справка: о том, что упомянутые доходы могут быть также уменьшены на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, указано в абзаце 12 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса.
Допустим, остаточная стоимость амортизируемого имущества с учетом расходов, связанных с его реализацией, превысила выручку от его продажи. Тогда разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика. В целях налогообложения ее необходимо учесть таким образом. Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации. Отметим, что указанный порядок учета убытка применяется в отношении основных средств, амортизация по которым начисляется как линейным, так и нелинейным методами (см. письмо Минфина России от 06.08.2010 № 03-03-05/183).
ПРИМЕР
ООО «Лидл» продает основное средство за 236 000 руб. (в том числе НДС — 36 000 руб.). Его первоначальная стоимость равна 400 000 руб., сумма начисленной амортизации к моменту продажи составила 160 000 руб.
Срок полезного использования основного средства — 10 лет. В ООО «Лидл» его эксплуатировали четыре года.
Таким образом, результатом продажи является убыток в размере 40 000 руб. [236 000 – 36 000 – (400 000 – 160 000)].
Этот убыток ООО «Лидл» будет списывать равномерно в течение шести лет (10 – 4). При этом ежемесячно организация может уменьшать прибыль на 555,56 руб. (40 000 руб. : 6 лет : 12 мес.).
Согласно опубликованному письму, рассмотренный порядок определения налоговой базы при реализации имущества, выведенного из эксплуатации в связи с принятием решения о его продаже, связан со следующими моментами. При принятии к налоговому учету недвижимости в качестве амортизируемого имущества налогообложение операций с указанным активом осуществляется в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом для операций с амортизируемым имуществом. В случае приостановки использования объекта основных средств в деятельности, направленной на получение дохода, указанный объект продолжает отражаться в налоговом учете в качестве амортизируемого имущества.
Дата определения налоговой базы
Согласно опубликованному письму, у организации - продавца недвижимости налоговая база по операции реализации недвижимого имущества определяется на дату исполнения обязательств продавца по передаче этого имущества покупателю по передаточному акту. При этом дата государственной регистрации перехода права собственности не имеет значения.
Отметим, что порядку отражения в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности операций по выбытию объектов недвижимости, подлежащих государственной регистрации, посвящено письмо Минфина России от 22.03.2011 № 07-02-10/20. Согласно этому документу, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
Информационно-аналитическое электронное издание «Нормативные акты для бухгалтера»
