Поддержка:
+7 (495) 737-44-10

Письмо Министерства финансов РФ
№03-11-11/130 от 19.04.2012

ИП: сдача внаем квартиры

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики <…> по вопросам налогообложения доходов, полученных индивидуальным предпринимателем от сдачи недвижимого имущества внаем, сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ (далее - Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса.

Пунктом 1 статьи 249 Кодекса установлено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Таким образом, доходы, полученные индивидуальным предпринимателем от сдачи внаем собственного недвижимого имущества, облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением упрощенной системы налогообложения в соответствии со статьей 249 Кодекса. В том случае, если доходы от сдачи недвижимого имущества внаем не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном статьей 249 Кодекса, они включаются в доходы на основании пункта 4 статьи 250 Кодекса. При этом сроки заключаемых налогоплательщиком договоров найма, порядок и условия внесения платы по ним не влияют на возможность применения указанного специального налогового режима.

Кроме того, согласно подпункту 56 пункта 2 статьи 346.25.1 Кодекса индивидуальным предпринимателям, осуществляющим такой вид деятельности, как передача во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках, разрешается применение упрощенной системы налогообложения на основе патента.

На основании пункта 3 статьи 346.25.1 Кодекса решение о возможности применения индивидуальными предпринимателями упрощенной системы налогообложения на основе патента на территориях субъектов Российской Федерации принимается законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

Принятие субъектами Российской Федерации решений о возможности применения индивидуальными предпринимателями упрощенной системы налогообложения на основе патента не препятствует таким индивидуальным предпринимателям применять по своему выбору упрощенную систему налогообложения, предусмотренную статьями 346.11-346.25 Кодекса. При этом переход с упрощенной системы налогообложения на основе патента на общий порядок применения упрощенной системы налогообложения и обратно может быть осуществлен только после истечения периода, на который выдается патент.

Патент выдается по выбору налогоплательщика на период от одного до 12 месяцев. Налоговым периодом считается срок, на который выдан патент (п. 4 ст. 346.25.1 Кодекса).

Учитывая вышеизложенное, в случае принятия субъектом Российской Федерации соответствующего закона индивидуальный предприниматель, оказывающий услуги по передаче во временное владение и (или) в пользование собственных жилых помещений, вправе применять упрощенную систему налогообложения на основе патента вне зависимости от порядка и условий расчетов по заключенным договорам.

Вместе с тем индивидуальный предприниматель, оказывающий услуги по временному размещению и проживанию и использующий в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 кв. м, может быть переведен на уплату единого налога на вмененный доход в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 346.26 Кодекса. Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности может применяться по решениям представительных органов муниципальных районов, городских округов, законодательных (представительных) органов государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга (п. 2 ст. 346.26 Кодекса).

Глава 26.3 Кодекса не содержит определения услуг по временному размещению и проживанию. При этом согласно пункту 1 статьи 20 Гражданского кодекса РФ место постоянного или преимущественного проживания гражданина является местом его жительства. Аналогичное определение приведено в статье 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".

Согласно статье 346.27 Кодекса объектами предоставления услуг по временному размещению и проживанию признаются здания, строения, сооружения (их части), имеющие помещения для временного размещения и проживания (жилые дома, коттеджи, частные дома, постройки на приусадебных участках, здания и строения (комплексы конструктивно обособленных (объединенных) зданий и строений, расположенных на одном земельном участке), используемые под гостиницы, кемпинги, общежития и другие объекты).

Под помещением для временного размещения и проживания понимается помещение, используемое для временного размещения и проживания физических лиц (квартира, комната в квартире, частный дом, коттедж (их части), гостиничный номер, комната в общежитии и другие помещения). Общая площадь помещений для временного размещения и проживания определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов на объекты предоставления услуг по временному размещению и проживанию (договоров купли-продажи, аренды (субаренды), технических паспортов, планов, схем, экспликаций и других документов).

Следовательно, если индивидуальный предприниматель сдает внаем принадлежащее ему жилое помещение (помещения) или иной объект предоставления услуг по временному размещению и проживанию, при условии что данный объект (объекты) не используется для преимущественного или постоянного проживания (не используется как место жительства), то, соответственно, он оказывает услуги по временному размещению и проживанию. При этом площадь помещений для размещения и проживания не должна превышать 500 кв. м. Если же места в соответствующих объектах передаются для преимущественного или постоянного проживания (используются как место жительства), то деятельность по передаче таких мест на единый налог на вмененный доход не переводится.


Заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ С.В.Разгулин
Комментарий эксперта

Налогообложение доходов ИП, полученных от сдачи внаем

В указанном письме рассмотрена ситуация, когда предприниматель планирует сдавать свою квартиру внаем физическим лицам. При этом планируется заключать с ними договоры сроком на 11 месяцев.

Законодательством установлено, что в таком случае налогоплательщик может использовать несколько режимов обложения:

  •  УСН;
  •  УСН на основе патента;
  •  ЕНВД.

Однако имеется немало ограничений, при которых тот или иной режим применять нельзя. Рассмотрим их подробнее.

ЕНВД

Оказание услуг по временному размещению и проживанию в помещениях, площадь которых не превышает 500 кв. м, попадает под уплату ЕНВД (подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Если представительным органом на территории, где ведется бизнес в отношении такого вида деятельности, введена система налогообложения в виде ЕНВД, то применение этого спецрежима обязательно. Напомним, что ЕНВД уплачивается по месту ведения деятельности, то есть сдачи жилья внаем, а не места жительства (регистрации) предпринимателя (если это разные территориальные образования). Убедившись, что применение данного спецрежима в отношении сдачи жилья внаем разрешено на этой территории, необходимо соблюсти ряд ограничений, установленных главой 26.3 Налогового кодекса РФ. К примеру, среднесписочная численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать 100 человек (п. 2.2. ст. 346.26 НК РФ).

В Налоговом кодексе РФ отмечается, что уплачивать ЕНВД можно только в том случае, если квартира сдается во временное пользование или проживание.

К сожалению, Налоговый кодекс РФ не содержит определения услуг по временному размещению и проживанию. Однако его можно найти в Гражданском кодексе РФ. Так, пунктом 1 статьи 20 Гражданского кодекса РФ установлено, что место постоянного или преимущественного проживания гражданина является местом его жительства. Аналогичное определение приведено в статье 2 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".

Объектами, которые могут предоставляться для услуг по временному размещению и проживанию, признаются здания, строения, сооружения (их части), имеющие помещения для временного размещения и проживания - жилые дома, коттеджи, частные дома, постройки на приусадебных участках, здания и строения (комплексы конструктивно-обособленных (объединенных) зданий и строений, используемые под гостиницы, кемпинги, общежития и др. объекты) (ст. 346.27 НК РФ).

Под помещением для временного размещения и проживания понимается помещение, используемое для временного размещения и проживания физических лиц (квартира, комната в квартире, частный дом, коттедж (их части), гостиничный номер, комната в общежитии и другие помещения).

Общая площадь таких помещений определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов - договоров купли-продажи, аренды (субаренды), технических паспортов, планов, схем, экспликаций и других документов.

Следовательно, если предприниматель сдает квартиру (или иной объект) внаем, причем данный объект используется не для преимущественного или постоянного проживания, то есть не используется как постоянное место жительства, ЕНВД уплачивать можно. При этом площадь помещений для размещения и проживания не должна превышать 500 кв. м.

Если же места в соответствующих объектах передаются для преимущественного или постоянного проживания (используются как место жительства), то деятельность по передаче таких мест на единый налог на вмененный доход не переводится. Это же мнение высказывает Минфин России в письмах от 30.08.2010 № 03-11-11/228, от 22.07.2009 № 03-11-09/259. Аналогичную позицию высказывает и ФНС России в письме от 25.06.2009 № ШС-22-3/507.

УСН

Иногда может получиться так, что в отношении указанного вида деятельности возможно применение УСН на основе патента. Это осуществимо, если представительные органы власти в отношении такого вида деятельности разрешают использование спецрежима в виде УСН на основе патента. Возможно, что это окажется даже выгоднее. Сотрудники финансового министерства указывают, что деятельность по передаче во временное владение и пользование собственных жилых помещений переводится на УСН на основе патента (письмо Минфина России от 06.02.2012 № 03-11-11/26).

Напомним, что приобретенный патент действует только на территории того субъекта РФ, в котором патент выдан. Это означает, что патент действует только там, где находится квартира.

Доходы, полученные от сдачи внаем собственного недвижимого имущества, облагаются налогом в связи с применением УСН (в соответствии со ст. 249 НК РФ). Поэтому при соблюдении условий, установленных главой 26.2, предприниматель может применять УСН, но только в том случае, если в отношении такого вида деятельности не введена система обложения в виде ЕНВД.

Налоговый консультант Т.А. Демченко

Увеличить шрифт

A+

       
© 2000—
Информационно-аналитическое электронное издание «Нормативные акты для бухгалтера»
Использование материалов возможно только с письменного разрешения редакции сайта