УСН: компенсация коммунальных расходов арендодателю

УСН: учет средств, полученных от арендаторов на оплату коммунальных услуг

Большинство предпринимателей, сдающих помещения в аренду, применяют упрощенную систему налогообложения с объектом «доход». Это вполне объяснимо, ведь в данном случае бизнесмены практически не несут никаких расходов, а доход облагается по ставке 6 процентов. Тем не менее предприниматели, как собственники помещений, несут коммунальные расходы. Вполне логично, что арендаторы по условиям договора возмещают указанные расходы.

По своей сути возмещаемые суммы не являются доходами арендодателя, поскольку в дальнейшем он перечисляет их энергоснабжающим организациям. Однако согласно пункту 1 статьи 346.17 Налогового кодекса, предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, должны учитывать указанные суммы в составе налогооблагаемых доходов.

Такое положение дел не сказывается негативно на бизнесменах, применяющих упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы минус расходы». Поскольку они отражают полученную от арендатора компенсацию в составе доходов, а после перечисления денег за коммунальные расходы включают их в расходы.

Сложнее обстоят дела для тех, кто применяет УСН с объектом «доходы». Они обязаны эти суммы учитывать в доходах, но по определению у них не может быть никаких расходов. Таким образом, увеличивается налогооблагаемая база на сумму денег, которую они фактически просто перечисляют поставщикам коммунальных услуг, не создавая какой-либо дополнительной стоимости. В связи с этим между бизнесом и налоговыми органами долгое время шла жесткая полемика по данному вопросу, которая чаще всего заканчивалась в суде.

Комментируемое письмо не стало исключением. В нем специалисты финансового министерства сделали вывод, что суммы платежей арендаторов за коммунальные услуги должны увеличивать налогооблагаемую базу по единому налогу по упрощенной системе налогообложения с объектом «доход». Аналогичное мнение официальные органы выражали и ранее (письма Минфина России от 24.10.2011 № 03-11-06/2/145, ФНС России от 05.12.2006 № 02-6-10/216, УФНС России по г. Москве от 17.11.2009 № 20-14/2/120232).

Подобная позиция ставит предпринимателей на УСН (6 процентов) в менее выгодные условия ведения бизнеса, по сравнению с другими спецрежимниками. С другой стороны, эта категория налогоплательщиков облагает свои доходы по меньшей ставке — 6 процентов.

ВАС поставил точку

Как уже упоминалось, споры между предпринимателями и налоговыми инспекторами по данной проблеме нередко заканчивались в суде. При этом арбитры по данному вопросу не имели четкого единого мнения. Так можно встретить судебные решения, в которых сумма возмещения коммунальных платежей не должна включаться в доходы арендодателя (постановления ФАС Уральского округа от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2, ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 № А39-362/2007).

Однако в этом извечном споре, похоже, была поставлена точка в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 12.07.2011 № 9149/10. Сразу отметим, что арбитры разделили мнение Минфина и ФНС России и встали на защиту позиции ведомств.

Как отметили высшие арбитры, полученные предпринимателем денежные средства за предоставленные коммунальные услуги являются его доходом от сдачи имущества в аренду, который подлежит отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения.

Таким образом, теперь предпринимателям будет крайне сложно, а то и вовсе невозможно отстоять свое мнение в суде, поскольку позиция ВАС является определяющей при рассмотрении подобных дел.

Спасение в посредничестве

Раз уж так произошло, что бизнес не нашел поддержки в Высшем суде, то ничего не остается, кроме как искать пути оптимизации налогообложения. Одним из методов снизить налоговую нагрузку является заключение с арендаторами посреднических договоров (агентских или договоров комиссии).

По условиям указанных договоров арендодатель по поручению арендатора закупает коммунальные услуги за символическое вознаграждение. А, согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса, при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому или другому аналогичному договору. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Таким образом, арендодатель будет учитывать в составе облагаемых доходов только сумму агентского вознаграждения. Данный вывод следует из письма Минфина России от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55.

Единственное предостережение: агентский договор не должен быть заключен позже, чем агент (арендодатель) заключит договор с поставщиками коммунальных услуг. Поскольку при таких условиях у налоговых органов появляется веский аргумент для признания подобных посреднических отношений неправомерными. Ведь, согласно пункту 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85, сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента. То есть сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не признается заключенной. На это неоднократно обращалось внимание в письмах Минфина России от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24, от 26.01.2009 № 03-11-09/18.