Письмо Министерства финансов РФ
№03-07-11/45715 от 07.05.2025

Налоги при передаче нежилых помещений через ЖСК

Вопрос: Жилищно-строительный кооператив применяет общий режим налогообложения.

Основной целью кооператива является не получение дохода, а обеспечение пайщиков жильем и нежилым помещением.

Кооператив приступил к строительству объекта: многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями (жилой дом состоит из квартир и офисов).

Жилые и нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме, будут реализовываться через договоры паенакопления.

Пайщик вступает в кооператив, платит вступительный взнос, вносит ежемесячно членский взнос на содержание кооператива и ежемесячно вносит паевой взнос за квадратные метры (т.е. выкупает квадратные метры) до окончания строительства.

После завершения строительства, если пайщик полностью не выкупил квадратные метры, то он уходит на рассрочку. Право собственности на невыкупленное помещение оформляет кооператив, заключается договор пользования и т.д.

Если пайщик рассчитался полностью, то право собственности оформляется на пайщика.

Передача жилых и нежилых помещений осуществляется по акту.

Вопрос по начислению НДС возникает в части нежилых помещений, так как жилые помещения не облагаются НДС (ст. 149 НК РФ).

Возникает ли НДС:

- при поступлении паевых взносов (авансовый НДС);

- передаче нежилых помещений по договору паенакопления?

Применяется ли пп. 12 п. 2 ст. 149, пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ в части паевых взносов при выкупе квадратных метров нежилых помещений?

Так как согласно пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.

Ответ: В связи с обращением, зарегистрированным в Минфине России 25 апреля 2025 г., по вопросам применения налога на добавленную стоимость (далее - НДС) в ситуации и при условиях, изложенных в обращении, Департамент налоговой политики сообщает, что решение поставленных в обращении вопросов предполагает проведение анализа договоров, заключаемых жилищно-строительным кооперативом с пайщиками.

В то же время согласно пункту 11.8 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 14 сентября 2018 г. N 194н, в Минфине России не рассматриваются по существу обращения организаций по проведению экспертиз договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

В связи с этим дать ответ по существу вопросов, изложенных в обращении, не представляется возможным.

Одновременно отмечаем, что согласно пункту 1 статьи 146 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Кодекса реализацией товаров, работ или услуг признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

Вместе с тем в статье 39 Кодекса предусмотрены случаи, когда операции не признаются реализацией товаров, работ, услуг. К таким случаям, в частности, относятся операции, указанные в подпунктах 4, 5 и 6 пункта 3 статьи 39 Кодекса.

Так, согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 39 Кодекса не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов).

На основании подпункта 5 пункта 3 статьи 39 Кодекса не признается реализацией передача имущества в пределах первоначального взноса участнику хозяйственного общества или товарищества (его правопреемнику или наследнику) при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества.

Также подпунктом 6 пункта 3 статьи 39 Кодекса установлено, что не признается реализацией передача имущества в пределах первоначального взноса участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), договора инвестиционного товарищества или его правопреемнику в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества.

Таким образом, в отношении хозяйственных обществ и товариществ, простого товарищества (договора о совместной деятельности) и инвестиционного товарищества не признается реализацией товаров, работ или услуг вклады в уставный (складочный) капитал (по соответствующему договору) и передача имущества в пределах первоначального взноса участнику общества или товарищества при выходе (в случае выдела его доли или раздела такого имущества).

В отношении паевых фондов кооперативов не признаются реализацией товаров, работ или услуг паевые взносы в такие фонды. Передача имущества из паевых фондов пайщику в пределах его первоначального взноса признается реализацией в общеустановленном порядке.

В связи с этим в силу пункта 1 статьи 39 и пункта 1 статьи 146 Кодекса выдача паевого взноса в форме передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг) признается объектом налогообложения НДС, и кооператив должен по этой операции исчислить НДС в общеустановленном порядке.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое письмо Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.