Постановление Арбитражного суда Уральского округа
№А60-4362/2024 от 17.12.2024

Если земельный участок снят с регистрационного учета, это не означает, что за его аренду можно не платить

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Тороповой М.В., Беляевой Н.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга (далее — Администрация) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.07.2024 по делу № А60-4362/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации — Кирьянова О.Ю. (доверенность от 09.01.2024 № 8/05/01-14/1111);

жилищного кооператива «Краснолесье» — Демидова Ю.А. (доверенность от 15.05.2024).

Администрации (истец) обратилась в суд с исковым заявлением к жилищному кооперативу «Краснолесье» (ответчик) о взыскании 157628 руб. 23 коп., в том числе 135302 руб. 57 коп. долга по договору № 4-1388 от 29.09.2011 за период с января 2023 г. по октябрь 2023 г., 22325 руб. 66 коп. пеней за период с 11.12.2021 по 31.12.2021, с 11.01.2023 по 08.11.2023.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.07.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что судами первой и апелляционной инстанций необоснованно не привлечены к участию в деле Росреестр, орган, уполномоченный на постановку и снятие земельных участков на государственный кадастровый учет, МУГИСО. Полагает, что снятие земельного участка с кадастровым номером 66:41:0404016:38 площадью 6 373 кв. м с кадастрового учета в 2016 году не является доказательством прекращения обязанности ответчика вносить плату за пользование земельным участком. В результате образования земельных участков с кадастровыми 66:41:0404016:6433 и 66:41:0404016:6430 общая площадь, указанная в договоре аренды, не изменилась, вид разрешенного использования не изменился, ответчик платил арендную плату за 2022 год, использует земельный участок исключительно в своих целях, следовательно, не может быть освобожден от платы за пользование, предусмотренную нормами Земельного кодекса Российской Федерации. Обращает внимание, что снятие с кадастрового учета земельного участка, границы которого на момент заключения договора были определены в установленном законом порядке и которым арендатор продолжает пользоваться до настоящего времени, само по себе не означает прекращения существования земельного участка, как части земной поверхности и объекта возникших гражданских прав и не ведет к автоматическому прекращению действия договора аренды земельного участка. Таким образом, у ответчика имеются обязательства по оплате арендной платы по договору аренды № 4-1388, в подтверждение наличия арендных отношений ссылается на позицию ЖК «Краснолесье», которое указывало себя арендатором земельного участка. Отмечает, что при расчете арендной платы для ЖК «Краснолесье» истцом обоснованно применена кадастровая стоимость земельного участка в сумме 224,97 руб. за 1 кв. м.

Арбитражный суд Уральского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, считает, что решение суда и постановление суда апелляционной инстанции надлежит отменить, а дело — направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Екатеринбурга от 14.03.2011 сторонами заключен договор аренды № 4-1388 от 29.09.2011, в соответствии с которым ответчику (арендатор) во временное владение и пользование бессрочно предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:41:0404016:38 площадью 6373 кв. м под земли общего пользования.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды № 4-1388 от 29.09.2011, истец, не получив удовлетворения претензии, обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия между сторонами арендных правоотношений, поскольку земельный участок с кадастровым номером 66:41:0404016:38 снят с кадастрового учета, имеет место волеизъявление публичного собственника на прекращение арендных отношений, выраженное в письме от 31.08.2018 № 17-01-82/7567.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, подтвердил правильность содержащихся в нем выводов.

Между тем, кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов, поскольку сделанные судами выводы не основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Аналогичные положения закреплены в пункте 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Имеющие значение для дела обстоятельства устанавливаются судом в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств.

В рассматриваемом случае, из содержания письма от 31.05.2018 № 17-01-82/7567 не усматривается волеизъявление публичного собственника на прекращение арендных отношений.

Из указанного письма следует, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0404016:38 площадью 6 373 кв. м снят с кадастрового учета 29.02.2016.

Как следует из материалов дела, в связи с расформированием земельного участка с кадастровым номером 66:41:040416:38 из него образованы два земельных участка с кадастровым номером 66:41:0404016:6433 площадью 3 745 кв. м — земли общего пользования, и с кадастровым номером 66:41:0404016:6430 площадью 2 626 кв. м — земли общего пользования. Общая площадь соответствует площади, указанной в договоре и составляет 6 373 кв. м.

Таким образом, площадь земельного участка, указанная в договоре аренды, не изменилась, вид разрешенного использования не изменился.

Снятие с кадастрового учета земельного участка, границы которого на момент заключения договора были определены в установленном законом порядке и которым арендатор продолжает пользоваться до настоящего времени, само по себе не означает прекращения существования земельного участка, как части земной поверхности и объекта возникших гражданских прав и не ведет к автоматическому прекращению действия договора аренды земельного участка.

С учетом изложенного, оснований полагать, что у жилищного кооператива «Краснолесье» прекратились обязательства по плате за пользование земельными участками с кадастровым № 66:41:0404016:6433 площадью 3 745 кв. м — земли общего пользования, и с кадастровым номером 66:41:0404016:6430 площадью 2 626 кв. м — земли общего пользования (общая площадь 6 373 кв. м) не имеется.

Кроме того, как следует из материалов дела письмо МУГИСО датировано 31.05.2018, однако стороны в течение двух с половиной лет продолжали исполнять его условия.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного кадастра недвижимости, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций делая вывод о прекращении арендных отношений, не учли, что в случае прекращения договора аренды в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, и в случае прекращения договора аренды обязательства по внесению арендной платы не прекращается до момента возврата имущества.

Кроме того, судами не приняты во внимание изменения в гражданском законодательстве, касающиеся правового статуса коттеджных поселков и содержания общего имущества.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.12.2021 № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой» признал положения в том числе примененной по данному делу судом апелляционной инстанции части 1 статьи 158 ЖК РФ не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание — в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией — справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений.

Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводам о принципиальной допустимости возложения на собственников земельных участков, расположенных в границах жилищно-земельного комплекса, обязанности по участию в соответствующих расходах на управление и содержание имущества общего пользования такого комплекса и возможности применения по аналогии при разрешении данной категории споров норм, регулирующих сходные отношения (аналогия закона), при условии, что такое правоприменение в любом случае не должно приводить к нарушению конституционных прав и свобод, а также баланса интересов субъектов соответствующих отношений.

Федеральным законом от 30.12.21 № 476, внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Согласно ч. 4.3 ст. 4 № 214-ФЗ к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в коттеджном поселке относятся расположенные в границах территории такого жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников коттеджей.

Если строительство коттеджа (жилого дома) осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве в границах территории малоэтажного жилого комплекса и продавцу принадлежит доля в праве собственности на общее имущество собственников коттеджей и (или) право аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, то одновременно с переходом права на земельный участок и жилой дом к покупателю осуществляется регистрация перехода права на долю в праве общей собственности на общее имущество и (или) право аренды указанного земельного участка. Отчуждение доли собственника коттеджа в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, без одновременного отчуждения прав на коттедж (индивидуальный жилой дом) и земельный участок не допускается (ч. 4.3, 4.4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Участники общей долевой собственности обязаны соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, в расходах и издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации), несение расходов по содержанию общего имущества (фактически — здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками (Постановления Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П, от 29.01.2018 № 5-П, от 28.12.2021 № 55-П).

Содержание общего имущества включает в себя плату собственника (арендатора) земельного участка за содержание и пользование объектами инженерно-технической и транспортной инфраструктур, в том числе котельных, водонапорных башен, тепловых пунктов, проездов, тротуаров, элементов благоустройства, детских и спортивных площадок, мест отдыха, парковочных площадок, сбор твердых коммунальных отходов и др.

Кроме того, и в Гражданский кодекс Российской Федерации включены новые положения об общем имуществе собственников недвижимости (Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ). Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен параграфом 2 главы 16, касающимся правового режима общего имущества собственников недвижимых вещей (введен Федеральным законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ).

При таких обстоятельствах решение, постановление суда первой, апелляционной инстанции по существу спора не отвечает требованию законности, установленному в статье 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций является несоответствие выводов суда, содержащихся в судебном акте, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, принимая во внимание, что при рассмотрении дела судами были допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов, с учетом того, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, суд округа полагает обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, при правильном распределении бремени доказывания полно и всесторонне исследовать материалы дела, дать им правовую оценку, с разумной степенью достоверности исследовать вопрос наличия/отсутствия красных линий на спорных земельных участках, дать оценку всем доводам сторон и представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности и рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся судебной практикой.

Руководствуясь ст. ст. 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.07.2024 по делу № А60-4362/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2024 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.