Письмо Федеральной налоговой службы
№БС-4-11/8432 от 04.07.2022

Об НДФЛ при продаже квартиры дольщика

Федеральная налоговая служба рассмотрела письмо Управления ФНС России с изложенной в нем позицией о порядке определения минимального предельного срока владения налогоплательщика квартирой и с учетом приложенных к нему материалов по данному вопросу сообщает следующее.

Порядок налогообложения доходов физических лиц, полученных от реализации имущества, установлен главой 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Согласно пункту 17.1 статьи 217 и пункту 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества (долей в нем), при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

На основании пункта 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

Абзацем 4 пункта 2 статьи 217.1 Кодекса установлено, что в случае продажи жилого помещения (долей в нем), приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением (долями в нем) исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения в соответствии с соответствующим договором (введен Федеральным законом № 374-ФЗ от 23.11.2020 "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Таким образом, для целей налогообложения доходов физических лиц минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору об участии в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты стоимости такой квартиры в соответствии с соответствующим договором.

Из представленных материалов следует, что между налогоплательщиком и ООО был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с условиями которого стороны договорились в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры в строящемся доме.

В том же году налогоплательщик оплатил полную стоимость квартиры, предусмотренную данным предварительным договором.

Согласно Решению суда, суд обязал налогоплательщика заключить с ООО основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора.

При этом суд, проанализировав условия предварительного договора, посчитал, что поскольку налогоплательщик по указанному договору заплатил денежные средства в размере стоимости квартиры, а ООО приняло деньги и вложило их в строительство строящегося дома, приняв на себя обязательства передать в собственность квартиру в строящемся доме, то вне зависимости от наименования и любых условий соглашения такой договор следует квалифицировать, как договор участия в долевом строительстве.

Основной договор купли-продажи квартиры заключен налогоплательщиком с ООО.

С учетом изложенного, поскольку в рассматриваемом случае минимальный предельный срок владения квартирой налогоплательщиком исчисляется с даты полной оплаты стоимости квартиры в соответствии с предварительным договором (т.е. с 2007 года), доход от продажи в 2019 году указанной квартиры не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц.